부동산 정보 백과

부동산 경매에서 시세보다 저렴하게 낙찰받는 것만큼 중요한 것이 있습니다. 바로 낙찰 후에도 내가 떠안아야 할 권리나 금액이 있는지 확인하는 것 입니다. 시세보다 5,000만 원 저렴하게 낙찰받았더라도 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금이나 소멸하지 않는 권리가 있다면 실제 투자금은 예상보다 크게 늘어날 수 있습니다. 이때 경매 권리분석의 출발점이 되는 개념이 말소기준권리 입니다. 다만 초보자가 흔히 외우는 '말소기준권리보다 빠르면 인수, 늦으면 소멸'이라는 공식만으로 실제 경매 물건을 판단해서는 안 됩니다. 권리의 종류와 대항력, 배당요구 여부 등에 따라 결과가 달라질 수 있기 때문입니다. 이번 글에서는 말소기준권리의 의미부터 등기부에서 찾는 방법, 실제 입찰 전에 확인해야 할 사항 까지 순서대로 알아보겠습니다. 1. 말소기준권리란? 말소기준권리는 부동산 경매에서 등기된 여러 권리가 매각으로 소멸하는지, 또는 낙찰자에게 인수될 가능성이 있는지를 판단할 때 기준점으로 사용하는 실무상 개념 입니다. '말소기준권리'라는 표현 자체가 법률에서 정의한 공식 용어는 아닙니다. 실제 권리의 소멸과 인수 여부는 민사집행법과 각 권리의 성격을 함께 살펴봐야 합니다. 민사집행법 제91조는 부동산 매각에 따른 권리의 소멸과 인수에 관한 기준을 규정하고 있습니다. 저당권은 매각으로 소멸하며, 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권 등은 선후관계와 대항 여부 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 따라서 말소기준권리를 찾는 것은 권리분석의 끝이 아니라 첫 번째 단계 라고 이해하는 것이 좋습니다. 2. 말소기준권리는 어떻게 찾을까? 경매 물건의 등기사항증명서는 크게 갑구와 을구 로 나뉩니다. 갑구에서는 소유권과 압류·가압류 등 소유권에 관한 사항을 확인하고, 을구에서는 근저당권·전세권 등 소유권 이외의 권리를 확인할 수 있습니다. 말소기준권리를 찾을 때는 갑구와 을구를 따로 보지 말고 권리의 종류와 ...